Boligprisene falt så vidt i september
Boligprisene falt så vidt i september
Får vi en like kald bolighøst som de siste to årene?
Får vi en like kald bolighøst som de siste to årene?
Nasjonalt falt bruktboligprisene med 0,6 prosent i september sammenlignet med måneden før, ifølge boligprisstatistikken til Eiendom Norge, Finn og Eiendomsverdi AS. Justert for sesongvariasjoner var det derimot en økning på 0,4 prosent.
Dette med sesongjustering er fortsatt vanskelig å forklare på en pedagogisk måte. Det at boligprisene steg sesongjustert i september i år, betyr ikke at prisveksten var høyere enn det som har vært vanlig for september historisk. Gjennomsnittlig nominell månedlig endring for september i årene 2003-2023 har vært -0,4 prosent. Sammenligner vi med dette utvalget av år, var altså årets september litt mer negativ. Av disse 21 årene i Eiendom Norges statistikk er det 14 år med nedgang i september, og dermed 7 år med økning.
Tolvmånedersendringen i boligprisene litt høyere enn konsumprisveksten
De siste to årene har det vært uvanlig negativ utvikling i september. I fjor falt prisene med 1,4 prosent i september, og året før med 1,7 prosent. Prisfallet i 2022 var det største for en septembermåned siden finanskriseåret 2008. Sammenlignet med de to årene, var prisutviklingen i årets september langt mer positiv (eller mindre negativ, alt ettersom). Trenden de siste to årene har vært et enda tydeligere sesongmønster enn tidligere, der prisene stiger mer i første halvår, spesielt første kvartal, og deretter faller mer gjennom andre halvår. Faktisk har det vært sånn at nesten hele prisveksten i første halvår har blitt reversert i andre halvår. Dette påvirker sesongfaktorene som brukes for å beregne sesongjustert prisutvikling.
Tilbake til selve statistikken igjen, viser indeksen at boligprisene nasjonalt var 4,1 prosent høyere enn på samme tid i fjor. SSB har ikke publisert konsumprisindeksen (KPI) for september enda, men i august var tolvmånedersendringen i KPI 2,6 prosent. Kjerneinflasjonen (KPI-JAE) var 3,6 prosent i august. Det betyr at tolvmånedersendringen i boligprisene er litt høyere enn konsumprisveksten. Frem til for noen måneder siden har det vært en negativ utvikling i realboligprisene. Tolvmånedersendringen i boligprisene blant de største byene har vært høyest i Stavanger m/omegn (8,8 prosent) og Bergen (8,7 prosent), og lavest i Trondheim (1,3 prosent). Oslo, med 5 prosent tolvmånedersvekst, har hatt litt høyere vekst enn nasjonal utvikling.
I september ble det ifølge Eiendom Norge, Finn og Eiendomsverdi AS omsatt 10 195 boliger nasjonalt, som er uvanlig høyt. Med unntak av pandemiårene 2020-21, er dette det høyeste antallet solgte siden statistikkens begynnelse i 2003. Tilsvarende har det blitt lagt ut uvanlig mange boliger for salg. Hele 11 209 boliger ble lagt ut for salg i september, altså litt flere enn antallet som ble solgt. Også i Oslo har det blitt lagt ut flere boliger for salg enn antallet som ble solgt i september.
Bolighøsten kan bli kjølig
Vi går inn i oktober med et stadig større utvalg for de som skal kjøpe, og litt dårligere kort på hånden for de som skal selge. Dette er stort sett de samme menneskene. Det er kun førstegangs- og sekundærboligkjøpere (som øker nettobeholdningen sin av boliger) som kjøper en bolig uten å selge en. Antall sekundærboliger kan også falle og øke tilbudet i markedet, som har vært tilfellet i Oslo de siste årene. Frem til nyttår vil folk flest måtte belage seg på å selge sin egen bolig for litt lavere pris enn det naboen fikk tidligere i år, og tilsvarende kjøpe neste bolig for litt lavere pris enn dersom man hadde kjøpt tidligere i år. Det kan lønne seg for dem som skal kjøpe seg oppover i markedet.
Dersom det kommer flere signaler som reduserer sannsynligheten for et første rentekutt i desember, vil resten av bolighøsten kunne bli ganske kjølig og ligne på de siste to årene. Den høye rentetoppen kan bli rimelig seig for mange husholdninger hvis de må vente helt til midten av mai 2025 for at boliglånsrenten skal bli 0,25 prosentpoeng lavere. Ifølge SSB, var gjennomsnittlig rente på utestående boliglån i Norge 5,71 prosent i august. Flytende rente på utestående boliglån var 5,81 prosent, mens fastrenten (for den lille minoriteten som har det) var 3,45 prosent. Det betyr at selv om styringsrenten kan være 1 prosentpoeng lavere i slutten av 2025 enn nå, må husholdningene fortsatt leve med en relativt høy boliglånsrente en god stund til. Det er derimot lite tvil om at boligprisveksten vil ta seg opp når rentekuttene begynner å monne, og ikke minst når tilførselen av nybygde boliger blir rekordlav i 2026.
We recommend using an image less than or equal to 170 X 170
Nejra Macic er Prognosesenterets sjeføkonom. Hun har ansvar for analyser av BAE-markedene samt de makroøkonomiske vurderingene. Hun er mye brukt som foredragsholder og formidler av Prognosesenterets analyser til media.
