Boligprisene livnet litt til i mai
Boligprisene livnet litt til i mai
Men trenden peker forsiktig nedover
Men trenden peker forsiktig nedover
Ifølge Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS steg boligprisene med 1 % på landsbasis i mai. Korrigert for sesongvariasjoner var prisveksten 0,6 %. Det betyr at markedet livnet litt til igjen i mai, men den langsiktige trenden peker mot utflating. Månedstallene bør tolkes med forsiktighet. Boligprisene på landsbasis er 11,3 % høyere enn de var i fjor på samme tid. Boligprisene på landsbasis og i Oslo har det siste året dermed steget mer enn fire ganger så mye som konsumprisene ellers og inntektene. Det er ikke en bærekraftig utvikling og vi venter at prisene vil justere seg nedover etter sommeren, og at tolvmånedersveksten kan halvere seg frem til desember sammenlignet med i dag. Likevel er det ingen dramatikk knyttet til dette. Det er kun en korrigering av prisene slik at de nærmer seg likevektsnivå – som er der boligprisene burde ligge ut ifra nivået på de viktigste faktorene som styrer prisene.
Boligprisene i Oslo falt for tredje måned på rad i mai, og prisfallet er nå 2,4 % nominelt samlet sett for disse tre månedene. Det er ikke mye sammenlignet med prisveksten på 6,1 % i januar og februar samlet sett. Likevel ser vi at tolvmånedersveksten i Oslo har falt med 3 prosentpoeng på kort tid og ligger veldig tett på landsgjennomsnittet nå. Hittil i år er det veldig mange steder i landet der boligprisene har steget mer enn i Oslo, spesielt i mindre byer på Østlandet. Dette er kanskje ikke så overraskende når vi ser hvor mye høyere kvadratmeterprisene i Oslo er sammenlignet med disse andre kommunene i pendleravstand. I Oslo steg boligprisene med 6 prosentpoeng mer fra mai 2020 til og med februar 2021 (+16,6 %) enn de gjorde på landsbasis i den samme perioden (+10,2 %). Dermed er det ikke så overraskende at prisene hittil i år korrigerer seg raskere nedover i hovedstaden enn andre deler av landet, etter galoppen i fjor.
Lufta gikk ut av renteballongen den dagen sentralbanken varslet at første renteøkning kommer i enten september eller desember. Det betyr ikke at renteforventningene nødvendigvis påvirket boligprisene negativt fra den dagen, men de sluttet nok i hvert fall å virke positivt stimulerende. Vi har gjennom hele pandemien hatt en for lav rente sett fra boligmarkedets perspektiv, og det har vært en vanskelig balansegang at næringslivet har trengt lav rente på samme tid. De forventede renteøkningene er en av årsakene til at vi venter svakere boligpriser fremover, men det finnes også andre årsaker. Ut ifra den sterke veksten i antall omsetninger i bruktboligmarkedet, samtidig som befolkningsveksten har svekket seg kraftig, kan det virke som om mange har fremskyndet flytteplanene sine. Mulig det er all den ekstra fritiden (eller dødtiden) vi har hatt det siste året, som har gjort det attraktivt å gjøre seg ferdig med flyttingen mens man venter på at samfunnet skal gjenåpnes. Dersom det er tilfellet, vil vi kunne få lavere aktivitet i bruktboligmarkedet enn vi ellers ville hatt etter sommeren og utover andre halvår 2021.
Finanstilsynet publiserte tirsdag 2. juni sin halvårlige rapport om hvordan de ser på utsiktene for norsk økonomi og finanssektoren. De er bekymret for den høye gjeldsbelastningen i husholdningene, og advarte igjen om at høye boligpriser utgjør en betydelig risiko for norsk økonomi. Ifølge SSB utgjorde husholdningenes innenlandske lånegjeld 3 839 milliarder kroner ved utgangen av mars. Tolvmånedersveksten var 4,9 % fram til utgangen av mars, opp fra 4,8 % måneden før. Det er lavere enn gjeldsveksten på 6,7 % som vi hadde våren 2017, så boliglånsforskriften (som ble innført i 2017) har definitivt bidratt til å dempe gjeldsveksten. Med dagens lave rentenivå, blir rentebelastningen for husholdningene lav. Likevel er gjeldsveksten fortsatt høyere enn inntektsveksten og dermed ikke bærekraftig, samtidig som vi må forberede oss på noe høyere rente fremover. Optimalt sett burde ikke husholdningene ta opp mer gjeld enn at de klarer å betjene den med eksempelvis det rentenivået vi hadde før korona. Da var styringsrenta 1,5 % og gjennomsnittlig boliglånsrente 3 %. Det er nok det rentenivået vi sakte, men sikkert, skal tilbake til. Med mindre det kommer et nytt sjokk.
Boligprisstatistikken er utarbeidet av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.
