SWITCH SECTION
Boligprisprognoser – Ikke alltid like rett fram
Like sikkert som at det blir jul i år også, kommer det nye boligprisprognoser på tampen av året.
Vi mangler fortsatt statistikk for desember, men hittil ligger det an til rundt 4,5 % vekst i gjennomsnittsprisen for året og rundt 8 % vekst i desember 2020 sammenlignet med desember 2019 nasjonalt. Tilsvarende i Oslo er henholdsvis 6 % og 10-11 %. Det er betydelige forskjeller mellom de to målealternativene, og av og til kan det virke som om selv prognosemakere ikke er klar over dette. Vi har også den siste tiden blitt gjort oppmerksomme på at mange mediers sammenstillinger av ulike miljøers boligprisprognoser har vært en salig blanding av de to definisjonene eller målemetodene.
En kort definisjonsoppklaring:
- Gjennomsnittlig vekst fra år til år, altså gjennomsnittsprisen i år t sammenlignet med gjennomsnittspris i år t-1
- Prisveksten gjennom året, altså prisen i desember år t sammenlignet med desember i år t-1
Det ser ut til at majoriteten av makroøkonomene forholder seg til metode 1 når de publiserer boligprisprognoser, mens resten (eiendomsbransjens ulike representanter) bruker metode 2.
Vi gikk inn i 2020 med et negativt overheng på 1,6 % nasjonalt, mens boligprisene i Oslo gikk inn i 2020 med et svakt positivt overheng på 0,8 %. Det såkalte overhenget er avvik mellom nivået i desember og gjennomsnittet for samme år i prosent. Boligprisene steg deretter svakt i årets første kvartal, og i april var de nasjonale boligprisene på samme nivå som i januar, mens de i Oslo på det tidspunktet var 1 % lavere. Så kom rentekuttene og fleksikvoten i boliglånsforskriften ble doblet. Resultatet var at prisene gjorde et byks fra mai av. Siden mai har boligprisene steget med 5 % nasjonalt og med 9 % i Oslo. Prisveksten gjennom 2020 har dermed vært sterkere enn veksten i gjennomsnittsprisen i 2020 sammenlignet med året før.
Neste år blir det imidlertid motsatt. På grunn av det store overhenget inn i 2021, vil selv en svak vekst gjennom 2021 gi en sterk gjennomsnittlig årsvekst. Dersom prisene faller litt i desember, som vi venter, vil overhenget inn i 2021 ende på rundt 2 % nasjonalt og hele 5 % i Oslo.
I fjor på denne tiden hadde vi akkurat tilbakelagt fire renteøkninger og boligprisene nasjonalt falt faktisk i 6 av 12 måneder i 2019. Vi ante ikke hvilke store sjokk 2020 ville bringe, og hovedprognosen vår var en fortsettelse av den relativt moderate og flate boligprisutviklingen. Mot slutten av februar endret disse forventningene seg mye. Vi begynte å ane konturene av koronautbruddet internasjonalt og at det ville være uunngåelig for Norge å bli påvirket. Da endret vi også prisprognosene for bolig- og fritidsbolig og antok at det ville komme rentekutt som, til tross for det negative økonomiske sjokket som utløste rentekuttene, ville føre til en positiv nettoeffekt for prisene. Akkurat denne helomvendingen er vi fornøyd med – sett i etterpåklokskapens lys (det mest sjarmerende lyset av dem alle).
Nå ser vi mot et nytt år, og er det noe vi har lært av det uforglemmelige 2020, er det nettopp hvor uforutsigbar verden er. Gitt den informasjonen vi sitter på nå, venter vi 3,5 % vekst i boligprisene nasjonalt og 5 % i Oslo desember 2021 mot desember 2020. Det vil gi en årsvekst på henholdsvis 6,6 % og 9 %. Selv om vi tror mesteparten av renteeffekten er tatt ut, er det fortsatt litt positivt rentestimuli igjen til første halvår i 2021. Det er ventet at norsk økonomi drar seg opp i andre halvår 2021, men for boligprisene venter vi derimot at mesteparten av veksten kommer i første halvår og at det deretter roer seg. Mot slutten av neste år venter vi at første renteøkning kommer, men med en styringsrente på 0,25 % vil det fortsatt være svært gunstige finansieringsforhold i boligmarkedet. Boliglånsforskriften forblir uendret, så vi venter ingen store endringer i kredittilgangen. Tilbudssiden i Oslo vil være begrenset gjennom 2021 og blir dermed en mer prisdrivende faktor i hovedstaden enn på landsbasis.
Med dette håper vi noen definisjonsspørsmål har blitt avklart, og ikke minst ønskes en god jul og et godt nytt år fra makrogjengen i Prognosesenteret.
