SWITCH SECTION
Bygg boligene investorene ikke vil ha
Bygg boligene investorene ikke vil ha
Eierlinja står fortsatt sterkt i Norge, og det er bred politisk enighet om at vi ønsker at flere skal komme seg inn på boligmarkedet. En av måtene å få til det på, er å gjøre det vanskeligere å kjøpe sekundærbolig.
Eierlinja står fortsatt sterkt i Norge, og det er bred politisk enighet om at vi ønsker at flere skal komme seg inn på boligmarkedet. En av måtene å få til det på, er å gjøre det vanskeligere å kjøpe sekundærbolig.
Førstegangskjøpernes vei inn på boligmarkedet er noe som opptar langt flere enn bare dem selv. De fleste ser ut til å ha en mening om dette temaet, enten det kommer fra den solidariske gjengen «på 70-tallet fikk vi kjøpt oss en leilighet for et par årsinntekter, stakkars de unge i dag» eller de mer hoverende «jeg syns ikke synd på 23-åringen som ikke får kjøpt seg bolig på Løkka, nei».
Førstegangskjøpere møter ofte sekundærboligkjøpere på visninger. Sekundærboligkjøperne kan være investorer, som skal kjøpe for å leie ut eller ha boligen stående tom som en ren kapitalplassering med forventning om stigende boligpriser. I andre tilfeller er det pendlerboliger, eller foreldre som kjøper til barna sine. Eierlinja står fortsatt sterkt i Norge, og det er bred politisk enighet om at vi ønsker at flere skal komme seg inn på boligmarkedet. En av måtene å få til det på, er å gjøre det vanskeligere å kjøpe sekundærbolig. Det har kommet flere tiltak de siste årene, blant annet innstramming i skattereglene og særskilte egenkapitalkrav til sekundærboligkjøp i Oslo. Dette har ført til at sekundærboligandelen i Oslo har falt de siste to årene.
Samtidig bidrar investorene til at boligbyggingen holder seg oppe. Det er ikke uvanlig at en femtedel av boligene i et nytt prosjekt selges til dem. Dette sikrer en høy nok salgsandel til at prosjektet får finansiering og igangsettingstillatelse. Senere selges enten kontraktsposisjonene eller boligene når de er ferdigstilt, og investorene har gjort jobben sin: de har mest sannsynlig fått sin avkastning, flere boliger har blitt bygget og en husholdning har kjøpt en ny bolig de kan flytte inn i. Hvis investoren ikke selger boligen etter ferdigstillelse, men leier den ut, blir effekten en annen. Vi trenger leieboliger også. Rent hypotetisk kunne man jo tenkt seg at det sto en førstegangskjøper klar til å kjøpe denne nye boligen ved salgsstart, dersom investoren ikke hadde kommet i forkjøpet (som de på magisk vis veldig ofte gjør). Uansett må et valg tas: vi kan ikke både øke andelen førstegangskjøpere og sekundærboligkjøpere i samme marked. Markedsvilkårene vil føre til at den ene gruppen må vike for den andre.
Tinglysningene viser at førstegangskjøperne utgjorde 29 % av alle kjøpere på landsbasis i fjor. Det var en økning i antall, men andelen var uendret fra året før. Oslo har landets høyeste andel førstegangskjøpere, 35 % i 2021. Antallet var uendret fra året før, men andelen økte med ett prosentpoeng. Det som er interessant å se, er den store forskjellen mellom borettslagsboliger og selveiere. På landsbasis utgjorde førstegangskjøpere 41 % av alle kjøpere av borettslagsboliger, mens andelen var 26 % for selveierboliger.
En tredjedel av de solgte borettslagsboligene er i Oslo. Resten befinner seg stort sett i de andre store byene. Annenhver kjøper av en borettslagsbolig i Oslo, er en førstegangskjøper. For selveierboliger i Oslo utgjør førstegangskjøperne en fjerdedel av alle kjøpere. Her var det en sterk nedgang fra 2012 til 2017, men deretter positiv utvikling de siste årene. Økningen i førstegangskjøperandelen for selveierboliger samsvarer godt med nedgangen i sekundærboligandelen.
Andelsmessig er det altså dobbelt så mange førstegangskjøpere blant dem som kjøper borettslagsboliger som blant selveiere. Hvorfor er det sånn? En selveier er langt mer attraktiv enn en borettslagsbolig for sekundærboligkjøpere. Den åpenbare hovedårsaken er at selveierboliger er enklere å leie ut. I tillegg kan det ved kjøp av nybygg være enklere å videreselge kontraktsposisjonen for en selveierbolig. For noen år siden forbød Obos videresalg av kontrakter på nye boliger som ikke er ferdigstilte. Samtidig er det noen aspekter ved borettslagsboliger som gjør dem mer attraktive for førstegangskjøpere. De slipper å betale dokumentavgift på 2,5 % til staten. Gull verdt for unge mennesker som flytter så ofte at de sliter med å rekke å få prisstigning nok til å dekke opp for transaksjonskostnadene.
Tinglysningene viser at privatpersoner står bak så godt som alle kjøp av borettslagsboliger. For selveierboliger i Oslo er det hvert år rundt 3-4 % av kjøperne som er ikke-personer. Majoriteten av disse er selskaper, men kan også være stat, kommune, foreninger eller lignende. Det er også forskjeller i andelen som kjøper sammen versus alene. I fjor ble 48 % av alle selveierboliger i Oslo kjøpt av én kjøper, mens for borettslagsboliger var andelen 57 %. Det viser at det er enklere for enslige å kjøpe en borettslagsbolig enn en selveierbolig. Enda en grunn til å bygge flere borettslagsboliger, hvis målet er å få flere inn på boligmarkedet mens andelen sekundærboliger holdes nede.
Dette innlegget ble først publisert i Dagens Næringsliv, tirsdag 29. mars.
