Høy temperatur i boligmarkedet
Forventninger om fortsatt prisvekst i Oslo de neste to årene
Aktiviteten i boligmarkedet har vært høyere enn normalt i juli. Mange har brukt ferien hjemme, noe som har gjort det mulig å dra på visninger på en tid der det normalt har vært lite salg av boliger. Meglerne har kunnet sette opp visninger i feriemåneden, og folk har kanskje spyttet inn feriebudsjettet i egenkapitalen til bolig. I juli ble det dermed solgt 44,7 prosent flere boliger enn samme måned i 2019 og boligprisene steg med 0,4 prosent . Korrigert for sesongvariasjoner steg prisene med 0,9 prosent.
Fortsatt prisvekst
Prognosesenterets sjeføkonom Nejra Macic tror på fortsatt prisvekst de neste to årene i Oslo, men ikke bare på grunn av lave renter. Det handler også om tilbud. Det er blitt igangsatt enda færre boligprosjekter enn tidligere, og det vil legge et press på prisene særlig i Oslo, sier hun og mener det som kanskje heller er uvanlig er at prisene har stått nesten stille fra 2017 og frem til nå. Slik tror hun ikke det blir fremover, men legger til at vi nok heller ikke vil se de elleville 2016-tilstandene.
Macic mener den viktigste betingelsen for prisøkning frem til nå, utenom rentekutt, har vært midlertidig endring i boligforskriften, som ble forlenget til tredje kvartal. Finansdepartementet besluttet, som følge av koronautbruddet, å utvide fleksibilitetskvoten til låneutgivere, altså andelen som avviker noe fra kravene for å få lån, fra ti til tyve prosent.
Nejra tror prisene vil flate ut noe i fjerde kvartal, da hun ikke tror det er sannsynlig at forskriften forlenges med dagens prisvekst. Hun tror forskriften vil strammes inn før de rører renten, fordi sistnevnte vil påvirke hele økonomien. Dette vil ramme alle næringer og bremse norsk økonomi, der forskriften treffer boligmarkedet isolert sett.
Studentene sliter, og det profitterer utleiere på
Nejra trekker frem studenter som sliter med å få seg boliger nå før studiestart som potensielle tapere på prisveksten. Leieprisene øker og de som investerer i boliger og leier ut tjener godt på studentboligmangelen. Hun peker på at målet om en dekningsgrad på tyve prosent med studentboliger ikke er nådd. Nasjonalt har 14 prosent av studentmassen tilgang på en rimeligere studentbolig fra sin samskipnad.
Stort press på "high-end" markedet
Det er blitt skrevet mye i media om «high end»-markedet den siste tiden.
Mange er bedre stilt nå enn de var før korona, for flertallet i dette landet har beholdt jobbene sine. De har fått bedre råd, mens for dem som har mistet jobben, som stort sett er lavinntektsgrupper, er lavere rente kun et plaster på såret. De rikeste og mest kapitalsterke utnytter best den lave renten, sier Macic og viser til at det kan forklare hvorfor «high end»-markedet i bolig er i veldig vekst.
Hva skjer videre?
Vi tror det er to mulige scenarioer. Dersom smitteutviklingen holdes under kontroll, og vi ikke får noen økning i arbeidsledighet, tror vi boligprisene vil øke mer enn vanlig de neste månedene. Vanligvis faller boligprisene på høsten, men dersom vi unngår ny nedstengning og økning i arbeidsledigheten, tror vi på en mer positiv utvikling i år på grunn av gunstigere lånevilkår.
Det andre scenariet er dersom vi må stenge ned på nytt, og vi igjen får økning i arbeidsledigheten. Da vil prisene kjøle seg ned, og særlig i fjerde kvartal når avvikskvoten etter planen går tilbake til normalen. Vi kan ikke sette ned styringsrenten ytterligere, for jeg tror ikke vi vil oppleve negativ rente i Norge. Det er begrenset hvilke finansielle virkemidler staten kan ta i bruk etter tiltakene som ble satt inn etter forrige smitteutbrudd. Det som står igjen for å hindre et potensielt krakk i boligmarkedet er å oppheve boliglånsforskriften helt. Det er et sterkt virkemiddel man kan ta i bruk, og derfor ligger det ikke an til noe dramatikk i boligmarkedet.
