Langsiktige drivere indikerer at nybygg i Europa kan ha «peaket» allerede
Langsiktige drivere indikerer at nybygg i Europa kan ha «peaket» allerede
Befolkningen krymper og behovet for nybygg endres.
Befolkningen krymper og behovet for nybygg endres.
De siste par årene har byggingen av boliger, boliggarasjer og fritidsboliger falt drastisk i Norge og de fleste andre europeiske land, samtidig som nye yrkesbygg (alle andre bygg enn de nevnte) også har utviklet seg svakt. I sum har det ført til sterk nedgang i produksjonen av nybygg. De kortsiktige prognosene fra Euroconstruct-nettverket viser at det forventes bedring fra og med i år, og at det vil være gradvis opphenting for nybygg fra dette veldig lave nivået de neste par årene. Likevel er det noen store, tunge strukturelle endringer som tilsier at det nye normalnivået nybygg skal bevege seg mot, er betydelig lavere enn det som var vanlig før pandemien. Gjenoppbyggingen av Ukraina er en av få drivere som vil motvirke denne strukturelle nedgangen for nybygg i Europa. Men der vil det være bygging for å erstatte ødelagte bygg, ikke øke bygningsbestanden.
Tilpasninger til klimaendringer, overgang til fornybar energi og kraftig opprusting i Europa vil innebære enorme investeringer, noe som tilsier at rentenivået antakelig vil forbli relativt høyt framover. Økende priser på utslippskvoter og bortfall av gratis tildelinger til sement- og stålindustri tilsier at byggekostnadene også forblir høye. For bygg vil investeringene i hovedsak komme i den eksisterende bygningsmassen: tilpasninger til klimaendringer f.eks. i form av grønne tak, bedre drenering, etterisolering, vinduer, solceller etc. Tilknyttet fornybar energi, blir det blant annet mer solceller, boligbatterier og grunnvarme. Dette vil ikke stimulere nybyggingen. Eksisterende bygg må også brukes lenger enn i dag, som følge av mål om en mer sirkulær økonomi, grunnet store utslipp og mye avfall knyttet til både nybygging og riving. Ombygging og renovering vil derfor tilta på lengre sikt, både for å tilpasse bygningsmassen til endrede behov og for å oppfylle høyere krav til energieffektivitet og mer ekstremvær.
Noen eldre bygg vil nok fortsatt erstattes av nybygg. Matrikkelen viser at det etter finanskrisen har vært vanlig med en fysisk avgang av boliger på rundt 2 000-3 000 årlig i Norge. Dette er boliger som blir revet, enten planlagt eller pga. brann eller naturskader. Trenden har vært avtagende med årene, men unntak av 2024 da avgangen spratt opp igjen. I tillegg har mellom 12 000 og 20 000 kvm yrkesbyggareal blitt revet hvert år i den samme perioden. Siden 2021 har rivingen av yrkesbyggareal ligget i nedre del av dette intervallet, som indikerer at man i større grad bygger om for å møte nye behov fremfor å rive for å bygge nytt.
De demografiske endringene kommer også til å redusere etterspørselen etter nybygg. Fallende befolkningsvekst, i kombinasjon med sterk aldring, vil kreve mindre arealtilførsel. Figuren under viser at aldersgruppen 15-64 år utgjorde 67,6 prosent av befolkningen i euroområdet i 1992, mens andelen er nede i 63,1 prosent i år og ventes å avta videre til 59,7 prosent om ti år. Årlig befolkningsvekst for alle aldersgrupper i euroområdet var nesten 0,9 prosent tidlig på 60-tallet, falt til 0,5 prosent i 2004 og bikket under null i fjor. Frem til 2050 er det ventet at befolkningen vil krympe hvert eneste år. Framskrivingen er gjort av Verdensbanken, men andre kilder viser omtrent samme utvikling.
Utviklingen i Norge viser samme tendens, dog litt mindre dramatisk enn i euroområdet. Aldersgruppen 15-64 år nådde en topp i 2009 i Norge, da den utgjorde 66,3 prosent av hele befolkningen. Andelen har falt litt til 65 prosent i år, men nedgangen ventes å bli brattere fremover. (Arbeidsfør alder er definert som 15-64 år for at det skal være sammenlignbart med resten av Europa, der det i mange land er vanlig å gå av med pensjon litt tidligere enn i Norge.) Samlet befolkningsvekst i Norge har derimot vært sterk siden de ukrainske flyktningene begynte å komme i 2022, men avtok merkbart i fjor. På det meste kom det 14 700 ukrainske statsborgere til Norge på et kvartal. I første kvartal 2025 var antallet bare 2 900. Dette bidro sterkt til at første kvartal i år ble det førstekvartalet med lavest vekst siden 2004, i forhold til folketallet, med unntak av koronaåret 2020. Fremover er det ventet avtagende befolkningsvekst hvert år.
Konsekvensene vil antakelig bli størst for næringsbygg. Etterspørselen etter kontorareal burde på lengre sikt gå ned, som følge av produktivitetsgevinster fra akselererende bruk av kunstig intelligens i kontoryrker, i kombinasjon med økende behov for arbeidskraft innen helse- og omsorgsyrker. En del av kontorbyggene vil trolig kunne bygges om til andre formål, og det vil fortsatt bygges nytt der etterspørselen er aller høyest, men samlet sett vil nybyggingen gå ned. Det samme gjelder forretningsbygg, der netthandel gradvis vil fortsette å erstatte handel i butikk framover, men ikke all handel. Behovet for hotellbygg vil trolig påvirkes mindre enn andre typer næringsbygg, mens helse- og sosialbygg kanskje er den eneste byggtypen der det er behov for å øke bygningsmassen betydelig. Endret arealbehov i fremtiden er bare en av mange konsekvenser av den demografiske endringen vi står i, men det blir uten tvil et nytt paradigme for byggenæringen i Europa.
Dette innlegget ble først publisert i Dagens Næringsliv 3. juni 2025
We recommend using an image less than or equal to 170 X 170
Nejra Macic er Prognosesenterets sjeføkonom. Hun har ansvar for analyser av BAE-markedene samt de makroøkonomiske vurderingene. Hun er mye brukt som foredragsholder og formidler av Prognosesenterets analyser til media.
