På tide å tenke europeisk – også i boligmarkedene
På tide å tenke europeisk – også i boligmarkedene
Europas svært ulike nasjonale boligmarkedsstrategier er kontraproduktive når det kommer til å løse felles europeiske utfordringer.
Europas svært ulike nasjonale boligmarkedsstrategier er kontraproduktive når det kommer til å løse felles europeiske utfordringer.
Nasjonale boligmarkedsstrategier har i praksis vist seg å være gordiske knuter fordi endringer i disse strukturene vil få dyptgående og dramatiske effekter på befolkningens hverdagsliv. Et flertall av befolkningen i Europa (EU23, Norge og Storbritannia) eier sine egne boliger, noe som betyr at hoveddelen av deres økonomi er bundet til boligen. Endringer i struktur av boligmarkedene vil derfor i stor grad slå rett inn mot husholdningenes økonomi og antakelig lede til krav om store endringer i skattesystemene for boligeierskap. Forslag om endringer i boligmarkedsstruktur, inklusive endringer i husleiereguleringer eller endringer av skattenivåer, har vist seg å ikke være en politisk vinnersak. Her ligger muligens en av årsakene til at ingen land i Europa har klart å ta helhetlige grep, men kun klattvis endringer og tilpasninger knyttet til aktuelle og nasjonale politiske stemninger.
Hovedutfordringen for alle land i Europa har vært å holde en høy nok produksjon av nye boliger. Etterslepet er stort i alle land, uten unntak. Utfordringene synes umulig å løse uten dramatiske og til dels vanskelig grep knyttet til en samordning av tiltak mellom landene. Vi har i praksis å gjøre med 29 (EU27, Norge og Storbritannia) ulike boligmarkedsstrukturer, og av historiske og tilfeldige årsaker finnes ingen fellesnevner mellom de europeiske boligmarkedene. Dette til tross for at alle land har som felles målsetning å kunne tilby sine befolkninger et tilstrekkelig antall boliger av en akseptabel kvalitet.
Grafen over viser et eksempel på ulikhetene i Europas boligmarkeder. Andelen av boligmassen som er subsidiert, definert som «social housing», eller via en eller annen form for regulert husleie, varierer stort fra land til land. For Norges del er det først og fremst studentboliger som inngår i denne definisjonen. Utover dette finnes det et utall av bo- og sosialstøtteordninger som også varierer stort fra land til land.
En fellesnevner for dagens nasjonale strategier er å rette søkelyset på å utjevne sosiale forskjeller, altså å tilby en bolig med tilfredsstillende standard til alle deler av befolkningen. For de gruppene av befolkningen som benytter seg av subsidierte boliger er det i praksis tilnærmet umulig å komme seg inn i den subsidierte delen av et annet lands boligmarked. Med andre ord gjelder ikke fri flyt av arbeidskraft for disse gruppene av befolkningen.
Her er vi ved kjernen av problemene knyttet til samordning av lover, regler og tiltak for boligmarkedene. En kjerne i EUs (og EØS’) politikk har vært et ønske om en tilnærmet fri flyt av varer og tjenester mellom landene, inkludert fri flyt av arbeidskraft. En av utfordringene knyttet til fri flyt av arbeidskraft har vært og er store terskler rundt muligheten til å etablere seg på nytt i et annet EU-land, altså muligheten til å skaffe eller kjøpe en adekvat bolig. For ressurssterke har dette aldri vært et problem, men for det store flertallet av befolkningen har det å få innpass i et nytt boligmarked vært et stort hinder. Utfordringene for lånefinansiert etablering i et annet lands boligmarked er primært relatert til ulike finanseringsalternativer. Det å kjøpe en lånefinansiert boliger i et annet land fordrer et kundeforhold til en lokal (nasjonal) bank, som antagelig har helt andre varianter av finansieringstilbud (fast/flytende rente, amortering, sikkerhet, etc.) enn de du kjenner fra ditt opprinnelige land.
Et godt eksempel på manglende samordning mellom landene er Norge, Sverige, Danmark og Finland. Disse fire landene har de siste 70 årene i praksis hatt åpne grenser og felles arbeidsmarked. Likevel har landenes boligmarkeder utviklet seg i stikk motsatt retninger. Eneste fellesnevner i dag er at ingen av landene lenger har nasjonale måltall for boligforsyning, annet enn generelle formuleringer om tilfredsstillende boligkvalitet og tilgjengelighet. I tillegg har landene hatt til felles at boligmarkedet oftere brukes som en del av andre finanspolitiske virkemidler. I dette ligger det at man i økende grad ser på boligmassen som et finansielt objekt, snarere enn nødvendig fysisk infrastruktur for befolkningen. Dette har først og fremst sammenheng med en generell liberalisering som har vært til fordel for den dele av befolkningen som har hatt ressurser til å kjøpe og eie sin egen bolig eller har kunnet leie ut bolig til den usubsidierte delen av leiemarkedet. Taperne i alle land har vært de som er avhengige av å bo eller leie i de subsidierte delene av boligmarkedene, samt alle de som må bruke en ufordelaktig stor del av inntekten sin på å betale leie i ikke-subsidierte leieboliger.
I dag er det norske boligmarkedet på god vei inn i nok en krise. En historisk lav boligproduksjon er nå i ferd med å forsterke eksisterende ubalanser i markedet. Nok en gang popper det opp «smarte» og lokale løsningsforslag. Kanskje det er på tide for aktørene i det norske boligmarkedet å ta del av erfaringer fra resten av Europa? Dette både for å unngå å gjøre kjente feil om igjen, men mest av alt for å søke samordnede og europeiske løsninger. En god start ville vært å legge til rette for en forsiktig samordning med resten av Norden.
We recommend using an image less than or equal to 170 X 170
Bjørn-Erik har meget bred erfaring fra de fleste problemstillinger relatert til analyser av de nordiske og europeiske bygge- og anleggsmarkedene. Er i dag ansvarlig for vårt europeiske nettverk EUROCONSTRUCT. Bjørn-Erik er en meget populær og mye benyttet foredragsholder i inn- og utland.
