SWITCH SECTION
Regjeringens boligmål hviler på mange ministres skuldre
Regjeringens boligmål hviler på mange ministres skuldre
Hvordan nå 130 000 nye boliger innen 2030?
Hvordan nå 130 000 nye boliger innen 2030?
I likhet med resten av landet satt jeg med haka langt ned på gulvet da det ble kjent at Stoltenberg blir ny finansminister. Det er mye som vil gi han hodebry. Finanspolitiske vurderinger rundt Norges bistand til krigen i Ukraina, forsvarsplanene, Oljefondets innretning og prioriteringer knyttet til bruk av oljepengene, subsidiering av strømpriser, formuesskatt og hvordan få skatteflyktningene hjem igjen er temaer som sikkert står høyt på agendaen. Er det plass til boligmarkedet der også? Markedet som sikrer et av våre viktigste velferdsgoder, tak over hodet, samtidig som det er vår felles sparegris og kan velte hele det finansielle systemet dersom vi lar prisene stige for mye. Det bør lages god plass. Selvfølgelig også hos kommunal- og distriktsministeren.
Boligkrisen rammer ikke bare Norge
Kanskje er det en trøst at utfordringene i boligmarkedet ikke er noe norsk fenomen. Vi har sett det samme utspille seg over hele verden: overstimulert nybolig- og oppussingsetterspørsel under pandemiens lavrenteregime, som i kombinasjon med tilbudssidebegrensninger førte til eksplosiv byggekostnadsvekst. Denne ble vond å håndtere når rentene skulle normaliseres igjen, og førte til massivt fall i boligbyggingen i veldig mange land.
Ifølge Euroconstruct, et europeisk nettverk bestående av 19 medlemsland som Prognosesenteret er en del av, vil antall ferdigstilte boliger i EC19-området falle fra 1,85 millioner i 2022 til 1,48 millioner i år – en nedgang på 25 prosent. Prognosene viser en forsiktig bedring frem til 2027 når 1,58 millioner boliger forventes å bli ferdigstilt, men det vil fremdeles være betydelig lavere enn før nedgangen. Det er stor variasjon mellom landene, men det er kun Irland, Spania og Portugal som øker nyboligtilførselen disse årene. I Sveits er det flat utvikling, mens det i de resterende 15 landene er nedgang.
I samme periode, fra 2022 til 2025, vil befolkningen i EC19 øke med 1,4 prosent fra 476,9 millioner til 483,6 millioner personer. Antall husholdninger øker med 2,2 prosent (raskere enn befolkningen fordi husholdningsstørrelsen faller). Hvordan blir det drøyt 2 prosent flere husholdninger samtidig som ferdigstilte nybygde boliger faller med 25 prosent? Ved å utnytte eksisterende bygningsmasse. Det er slik vi har klart å bosette nesten 70 000 ukrainere i Norge i en periode der boligbyggingen har falt. Bygge ut flere boenheter i eksisterende boliger, eller bygge om yrkesbygg til bolig.
Regjeringens ambisiøse boligmål – realistisk eller uoppnåelig?
Nyheten om at regjeringen har mål om 130 000 nye boliger innen 2030 ble godt tatt imot. Endelig løftes boligpolitikk høyere opp på agendaen, om ikke annet gjennom et hårete mål. Jeg er usikker på om målet gjelder fullførte eller igangsatte boliger, og om det inkluderer ombygde boliger (altså nye boliger som kommer til fra eksisterende bygningsmasse). «Innen» 2030 betyr jo at 2030 ikke er med – så da gjenstår det bare fire år og ti måneder! Jeg kan bli stressa av mindre. Om det er igangsatte boliger de mener, er det ørlite mer realistisk.
Vi vet med relativt stor sikkerhet at det i år og neste år vil bli fullført rundt 18-19 000 nybygde boliger årlig. 2027 er mer usikkert, men da tror vi det vil bli fullført rundt 24 000 boliger. Dette er basert på vår prognose for igangsettingen i år, som bygger på tre rentekutt og en årlig vekst i byggekostnadene på rundt 3 prosent. Det vil si drøyt 60 000 ferdigstilte boliger disse tre årene. Da må det fullføres hele 70 000 boliger i løpet av 2028-29 for at målet skal nås.
Det krever en vekst i igangsettingen i 2026-27 som vil bli tilnærmet umulig å få til med dagens renteutsikter og høye byggekostnadsnivå (spesielt materialkostnadene). Jeg tror disse to faktorene vil være en langt større hindring enn tilgang på arbeidskraft, som jeg ser flere andre adresserer som en utfordring for å nå regjeringens mål. Kun 16 prosent av de spurte bygg- og anleggsbedriftene svarer i Norges Banks siste Regionalt Nettverk at de opplever mangel på arbeidskraft. Av disse er det de tekniske entreprenørene som opplever en litt presset ressurssituasjon, for resten er mangel på arbeidskraft ikke et problem. Det er mangel på oppdrag som er problemet. Det er rundt 252 000 sysselsatte personer i bygg og anlegg nå, mens det var 210 000 sysselsatte i 2016 da det ble igangsatt rundt 35 000 boliger.
Nye løsninger for et presset boligmarked
En av få måter å komme i nærheten av regjeringens mål på (uten å gjøre flere etterspørselsstimulerende og gjeldsøkende tiltak som reduksjonen i egenkapitalkravet), er å øke igangsettingen av student-, omsorgs- og eldreboliger drastisk. Men da må det skje allerede i revidert nasjonalbudsjett i mai – her er det ingen tid å miste. Det betyr at forsknings- og høyere utdanningsministeren og helse- og omsorgsminister også må på banen. Regjeringens boligmål hviler på mange ministres skuldre. Disse «offentlige» boligene er mindre boenheter med lavere total byggekostnad per bolig enn private boliger, som er en god løsning når byggekostnaden per kvadratmeter er så høy. De dekker et boligbehov for unge, syke og eldre husholdninger på lik linje med vanlige boliger.
Det mangler rundt 14 000 studentboliger for å oppnå en minimumsdekning på 20 prosent, og ved studiestart i høst var nesten 16 000 studenter i kø for å få studentbolig. I statsbudsjettet for i år har regjeringen satt av midler til bygging av bare 1650 nye studentboliger. De siste par årene kunne man ha økt studentboligbyggingen mye mer, og dermed dempet ordrefallet hos byggentreprenørene. Men det hjelper ikke å se bakover, bedre sent enn aldri.
En annen løsning er å stimulere til utbygging av nye boenheter i eksisterende bygningsmasse. Litt over halvparten av den eksisterende boligmassen i Norge består av eneboliger, mens 40 prosent av husholdningene er enslige. To-tredjedeler av husholdningene består av enten én- eller to-person-husholdninger. Vi har altfor mange altfor store eneboliger, som koster altfor mye å oppvarme – spesielt hvis det bor en enslig pensjonist i dem. Hvorfor ikke gi støtte til å bygge om slik at en husholdning til kan bo der? Det kunne vært to parallelle ordninger, en støtteordning for bygge ut utleiedel i egen bolig (vi trenger flere utleieboliger også) og en for å utseksjonere og selge en eller flere nye enheter i boligen.
Bare i Oslo bor det over 10 000 personer eldre enn 67 år i enebolig, dette er 13 prosent av alle i aldergruppen. Nesten 2500 personer over 80 år bor i enebolig i hovedstaden. Tar vi med småhus i tillegg (tomannsboliger, rekkehus, kjedehus osv.), er det nesten 27 000 personer, 34 prosent av alle i aldersgruppen, over 67 år som bor i eneboliger eller småhus. Tilsvarende for dem over 80 år er 6500 personer, altså 32 prosent av alle i aldersgruppen. I resten av landet er andelen eldre som bor i eneboliger eller småhus langt høyere enn i hovedstaden. I tråd med eldreboligprogrammet kunne man fått flere til å bo lengre i eget hjem ved å finansielt stimulere til en oppdeling av boligen. Den frigitte kapitalen eller de innkommende leieinntektene kunne bidratt til å få gjennomført ombyggingstiltak for livsløpsstandard. Kanskje det å få en nabo tett på til og med hadde hjulpet noen ut av ensomheten.
En forkortet versjon av dette innlegget ble publisert i DN 10. februar 2025.
We recommend using an image less than or equal to 170 X 170
Nejra Macic er Prognosesenterets sjeføkonom. Hun har ansvar for analyser av BAE-markedene samt de makroøkonomiske vurderingene. Hun er mye brukt som foredragsholder og formidler av Prognosesenterets analyser til media.
