SWITCH SECTION
Småleiligheter – En gullgruve?
De er små, og for mange eneste vei inn i boligmarkedet, men småleilighetene gir oftere tap enn større leiligheter. Samtidig gir de også oftere gevinst.
Skrevet av Nejra Macic
«Oppslag om et brennhett marked for små leiligheter er hausset opp», uttalte direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen i en NRK-artikkel 18. august. Det viser seg at prisveksten siden slutten av 2017 er kun 2 prosentpoeng høyere for småleiligheter i Oslo enn den generelle prisveksten for boliger i hovedstaden.
Før boligprisstatistikken for juli ble lagt frem, varslet mange meglere om et kokende marked i Oslo, og spesielt ble de minste boligene trukket frem. Da vi omsider fikk tallene, viste det seg at bruktboligprisene i Oslo hadde steget med 0,6 prosent nominelt i juli, og sesongjustert var det omtrent nullvekst.
Til sammenligning var den nominelle veksten 4 prosent i juli 2015 og hele 6 prosent i juli 2016. På landsbasis var årets juli heller ingen rekordsterk måned, men det var høyere sesongjustert vekst enn for Oslo.
Tilbake til småleilighetene, det nærmeste man kommer en lavthengende frukt i boligmarkedet, både for investorer, førstegangskjøpere og enslige. Selv om de høye kvadratmeterprisene er interessante å følge, og utfører jobben som klikkagn i boligrelatert mediastoff med glans, er det totalprisen som gjør disse boligene unike. Banken gir deg et finansieringsbevis med en makspris du kan kjøpe for, og når maksprisen står omtrent på stedet hvil i mange år for en stor kjøpergruppe, mens boligprisene stiger, sier det seg selv at boligene de har råd til blir mindre og mindre.
Hvem er denne kjøpergruppen? Det er ikke kun studenter, eller studentenes foreldre. Det er i tillegg sekundærboligkjøpere, og her finnes det også en stor førstegangskjøpergruppe. De fleste som kjøper sin første sekundærbolig, hobbyinvestorer som opererer i liten skala, går for de rimeligste boligene. Disse får konkurranse av de enslige, som ikke trenger å være førstegangskjøpere, men som ikke har fått bygget opp nok egenkapital til å etterspørre dyrere og større leiligheter. Med andre ord virker det å være nok av kjøpere og begrenset tilbud av småleiligheter.
Hva vet vi egentlig om dette markedet? Prognosesenteret har funnet ut at det de siste 12 månedene er solgt 550 boliger under 30 kvadratmeter i Oslo – marginalt flere enn det som er vanlig på et år. Disse hadde i snitt vært eid i fire år før de ble solgt. 16,5 prosent av disse salgene endte med tap – mot 10 prosent for alle boligtyper i Oslo. Tap er definert som at boligen blir solgt for en lavere pris enn den ble kjøpt for, justert for transaksjonskostnader. Tapsandelen synker i takt med økende boligstørrelse.
Videre har småleiligheter i Oslo solgt siste året, i snitt oppnådd 5,7 prosent årlig avkastning mens de var eid. Dette er en slags bruttoavkastning; den tar hensyn til transaksjonskostnadene, men ikke eventuelle oppussingskostnader eller annet. Eiertiden er generelt kortere for de minste boligene, og i perioder med relativt flat prisutvikling, som den vi har tilbakelagt fra våren 2017 til våren 2020, spiser de store transaksjonskostnadene av den marginale gevinsten.
Tapsandelen for småleiligheter i Oslo er lavere enn for småleiligheter på landsbasis (27 prosent) og spesielt mye lavere enn i de andre store byene (75 prosent i Stavanger, 47 prosent i Bergen og 30 prosent i Trondheim).
Fokuserer vi på Oslo og går litt tilbake i tid, ser vi at kun 1,8 prosent av alle salg av småleiligheter fra våren 2016 til 2017 endte med tap. Tapsandelen var null i flere av enkeltmånedene i denne perioden. De som solgte småleiligheter i Oslo våren 2017 oppnådde nesten tre ganger høyere årlig avkastning enn de som selger nå. Det har vært mer lukrative tider å selge småleiligheter i Oslo enn nå.
I andre enden av skalaen finner vi salgene av småleiligheter fra sommeren 2008 til sommeren 2009, som endte med 3 prosent årlig verdifall i perioden de var eid. Høsten 2009 finner vi også den høyeste tapsandelen for småleiligheter i Oslo, over 60 prosent. Det har altså vært verre tider å selge småleiligheter i Oslo enn nå.
Samtidig topper de minste leilighetene listen over salgene som har endt med høy avkastning, som vi har definert som 10 prosent eller mer i verdiøkning for boligen hvert år mens den var eid. Hele 20 prosent av dem som solgte en leilighet i Oslo på under 30 kvadratmeter det siste året har havnet i denne kategorien. For mellomstore og store boliger er andelen halvparten.
Markedet for småleiligheter i Oslo kommer nok til å preges av større etterspørsel enn tilbud i lang tid fremover. Det er ikke dermed sagt at dette er en gullgruve. Historikken viser at det både er høyere sannsynlighet for å selge med tap og med stor gevinst, enn for de større boligene. For å «slå markedet», må du enten ha en god dose flaks eller virkelig vite hva du gjør. Som med alt annet i livet.
(Kommentaren var på trykk i Finansavisen lørdag 22.08.2020)
