Tre grunner til at NHO spår feil om boligprisene, og to grunner til at de kan få rett
Skrevet av Kjell Senneset, seniorøkonom.
NHO har lagt fram nye prognoser for norsk økonomi. De er ikke så pessimistiske som det de trodde ved forrige korsvei, i mars, men er fremdeles temmelig negative. Fastlands-BNP skal falle med hele 6,5 % i år, og de venter et fall i boligprisene på 2,6 % i år og 4 % til neste år. Disse boligprisprognosene ble laget før Eiendom Norge publiserte mai-tall for boligprisutviklingen, og de viste, som kjent, sterk vekst i forhold til april. Det kom nok som en aldri så liten overraskelse på NHO-økonomene, og muligens ville de moderert anslagene for boligprisene om de hadde sett mai-tallene først.
NHO kan fortsatt få rett i boligprisprognosene sine, men mest sannsynlig tar de feil. Det er tre hovedgrunner til det:
- Rentene er satt ned – mye. Det er blitt billigere å bo i eierboliger. Migrasjon fra leie- til eiermarkedet. Etterspørselen etter eierboliger øker.
- Åpningen av samfunnet er kommet godt i gang. Frykten for varig massearbeidsledighet er avtagende. Potensielle boligkjøpere går igjen på visning.
- I mange år har boligbyggingen vært lav i forhold til befolkningsvekst og endringer i aldersfordelingen. Husstander med utilfredsstillende boforhold er blitt mer aktive i markedet og bidratt til økt etterspørsel.
Virkningen på boligetterspørselen fra det siste punktet er nok mer kontroversielt enn de øvrige to. Det er mer en påstand enn et observert faktum, og er basert på beregninger med Prognosesenterets demografiske modeller, som «konverterer» befolkningsvekst og endringer i befolkningens sammensetning til vekst i boligbestanden. De viser altså hvor raskt boligbestanden må vokse for at det ikke skal bli mer trangboddhet, for å si det litt forenklet. Tar vi hensyn til at noen tusen boliger saneres og noen tusen fraflyttes for godt hvert år, blir det et slags akkumulert manko på nesten 100 000 boliger de siste 10 årene. Det er altså mulig at det er mange tusen der ute som er lite fornøyd med boforholdene sine, og som nå har funnet at tiden er inne til å gjøre noe med det. Dette kan være nok til at boligprisene går fra et lite fall per måned til en liten økning per måned resten av dette året, og kanskje ut i neste år. At denne effekten ikke nevnes av andre som uttaler seg om boligprisene, er nok at Prognosesenteret, så vidt vi vet, er de eneste som disponerer både demografiske modeller og modeller for boligavgang. I motsetning til andre, kan vi altså regne på dette.
NHO kan også få rett i at det snart blir nedgang i boligprisene igjen. Åpningen av samfunnet og mindre frykt for å miste jobben permanent kan faktisk være en viktig faktor. Usikkerheten som mange hittil har følt, har ført til at mange potensielle boligkjøpere har migrert fra nyboligmarkedet til bruktmarkedet. Utbygger kan jo gå konkurs før de får flyttet inn. Nå kan dette snu. Boligkjøperne migrerer tilbake til nyboligmarkedet. Etterspørselen etter brukte boliger går ned. Prisene går ned.
Det andre er NHOs prognoser for norsk økonomi. Får de rett i sin vurdering av den økonomiske utviklingen vil frykten for å miste jobben komme tilbake igjen hos mange. Og i det lange løp blir det vanskelig for staten, via Nav-systemet, å opprettholde kjøpekraften til alle som forblir ledige. Lavere kjøpekraft og høy arbeidsledighet er ikke en god kombo for boligmarkedet. Usikkerhet kan også føre til at mange av de som er i boligmarkedet velger å selge sin nåværende bolig før de kjøper. Dette trykker også på prisene.
Andre forhold
Det er også mange andre forhold som påvirker boligmarkedet, som for eksempel bankenes utlånspraksis og myndighetenes låneforskrifter. Men de blir nok relativt sekundære i forhold til faktorene nevnt over.
Til slutt
Alle forhold tatt i betraktning, er det mest sannsynlig at vi får en ganske stabil utvikling i boligprisene i 2020 og også i 2021. En liten prisvekst kan det bli, omtrent som prisveksten ellers i samfunnet målt ved konsumprisindeksen.
