SWITCH SECTION
Tapsandelen stiger igjen, men fra historisk lavt nivå
Tapsandelen stiger igjen, men fra historisk lavt nivå
En oppdatering av statistikk for tap, gevinster og alt midt imellom i det norske boligmarkedet.
En oppdatering av statistikk for tap, gevinster og alt midt imellom i det norske boligmarkedet.
I mai 2022 skrev vi om vår beregning av avkastningsutvikling og nå kan vi oppsummere hvordan fjoråret gikk. Hovedtendensen er at tapsandelen steg, andelen med stor gevinst falt og medianavkastningen falt gjennom andre halvår 2022.
Tap kan defineres på mange ulike måter. Vi har valgt å definere det som tap dersom den årlige avkastningen i perioden boligen var eid er negativ. Dermed kan vi også skille på store og små tap, og ikke minst store og små gevinster. Avkastningen er lik prisen du får når du selger boligen din minus prisen du ga for boligen, justert for transaksjonskostnader. Vi trekker fra estimerte meglerutgifter fra salgsprisen for alle boliger, og legger på dokumentavgiften på kjøpsprisen for alle selveierboliger. Andre kostnader som renter, administrasjonsgebyrer eller oppussing er ikke trukket fra. Den årlige avkastningen er den prosentvise avkastningen delt på antall år boligen var eid.
Ferske tall for desember 2022 viser at tapsandelen nasjonalt var 13 % denne måneden, som er omtrent uendret fra samme måned i 2021. Her gjengir månedene når salget ble tinglyst, altså når det var overtakelse. Boligene kan ha blitt kjøpt når som helst tidligere, men vi ser at de fleste tinglysninger skjer 2-3 måneder etter budaksept. Ser vi på fjoråret som helhet, var tapsandelen nasjonalt 11 %, som var en nedgang fra 16 % i 2021. I andre enden av skalaen finner vi at 9 % av salgene i desember fikk mer enn 10 % årlig avkastning i perioden de var eid (definert som «stor gevinst»), en liten nedgang fra 11 % i samme måned i 2021. Fjoråret som helhet resulterte i at 12 % av boligsalgene nasjonalt endte med stor gevinst, marginalt høyere andel enn i 2021.
Medianavkastningen forteller oss noe om hva som er vanlig å oppnå i boligmarkedet. Her ser vi at det typiske tinglyste boligsalget i desember 2022 oppnådde en årlig avkastning på 3,9 % i perioden boligen var eid. Dette er litt lavere enn tilsvarende måned året før. For året 2022 som helhet, var medianavkastningen 4,4 %, mens det i 2021 var 4,1 %. Vi ser et tydelig skille etter sommeren i fjor, etter dette har tapsandelen økt, mens andelen med stor gevinst og medianavkastningen har falt. Sist tapsandelen var så lav som den var i fjor sommer, var sommeren 2007. Og vi vet hva som skjedde den gangen, tapsandelen skjøt i været frem til våren 2009 og falt deretter igjen. Men det var ikke før i 2012-13 at tapsandelen kom seg i nærheten av før-finanskrise-nivå igjen.
På grunn av transaksjonskostnadene, fører flat prisutvikling til at salg havner i tapsbunken. Prisfallet gjennom høsten i fjor vil prege tinglysningene i begynnelsen av inneværende år, og gjennom 2023 får vi i beste fall flat prisutvikling. Mest sannsynlig en svak prisnedgang. Fremover vil tapsandelen uten tvil stige igjen, men det er lite som tyder på at den skal stige like mye som under finanskrisen.
Blant de større kommunene – definert som kommuner med minst 10 000 innbyggere – finner vi fremdeles de høyeste tapsandelene på Sør-Vestlandet, og Haugesund, Karmøy og Sandnes har 30-35 % tapsandel. Selv om de her har kommet seg betydelig ned, spesielt i Stavanger. Oslo hadde landets laveste tapsandel i 2022 (3,3 %), med Bodø på andreplass. De neste plassene på listen er alle kommuner på Østlandet. Avkastningsberegningen viser altså hva folk sitter igjen med når de selger boligen sin. Det er en god indikator på hvordan egenkapitalen i bolig utvikler seg rundt om i landet og over tid.
En versjon av dette innlegget ble først publisert i Dagens Næringsliv 30. januar.
We recommend using an image less than or equal to 170 X 170
Nejra Macic er Prognosesenterets sjeføkonom. Hun har ansvar for analyser av BAE-markedene samt de makroøkonomiske vurderingene. Hun er mye brukt som foredragsholder og formidler av Prognosesenterets analyser til media.
