Utsikter for boligmarkedet i 2022
Utsikter for boligmarkedet i 2022
Prognosesenterets prognose for 2022 er en prisvekst på 3 % i desember 2022 sammenlignet med desember 2021, både på landsbasis og i Oslo – forutsatt at Norges Bank følger sin rentebane.
Prognosesenterets prognose for 2022 er en prisvekst på 3 % i desember 2022 sammenlignet med desember 2021, både på landsbasis og i Oslo – forutsatt at Norges Bank følger sin rentebane.
Etter et heseblesende 2020 for boligmarkedet i hovedstaden, har resten av landet brukt 2021 til å hente igjen Oslo, men det er nå tegn til at veksten avtar også i de andre store byene. Den gjennomsnittlige boligprisen i 2021 ligger an til å bli rundt 9 % høyere enn i 2020 på landsbasis, og rett i underkant av 10 % for Oslos del. Dette må ikke forveksles med tolvmånedersendringen i desember, som ser ut til å havne rett rundt 6 % for Norge og 2,5 % for Oslo. Videre har Norge i alt og Oslo omtrent det samme forventede overhenget på vei inn i 2022 (-0,8 %). Overhenget er avviket mellom nivået i desember og gjennomsnittet for samme år i prosent.
Vår prognose for 2022 er en prisvekst på 3 % i desember 2022 sammenlignet med desember 2021, både på landsbasis og i Oslo. Dette er forutsatt at alle de varslede renteøkningene kommer — altså at Norges Bank følger sin rentebane. Dette vil tilsvare en årsvekst på rundt 3,5 % for Norge totalt, og rundt 2 % for Oslo. Denne prognosen ble utarbeidet før desember-rentebeslutningen ble kjent, men vi ser ingen grunn til å endre nå som ny Pengepolitisk rapport har blitt publisert. I tillegg til at rentene øker, spiser de skyhøye strømprisene av husholdningenes disponible inntekter. Det samme gjør høye drivstoffpriser. Det blir mindre penger igjen til å betjene gjeld, og i kombinasjon med høyere renter, betyr det at flere vil få et lavere beløp på finansieringsbeviset enn tidligere.
Vi tror prisutviklingen i Oslo og resten av landet blir mer lik gjennom 2022 enn den har vært i 2021. Endringer i renta har som regel størst effekt der prisene og gjelden er høyest i forhold til inntekt, altså i Oslo. Samtidig vil boligetterspørselen antakelig ta seg mer opp i Oslo enn i resten av landet når (dersom) pandemien er over. Økt tilflytting av blant annet arbeidsinnvandrere og studenter, vil stimulere leiemarkedet i Oslo igjen og etter hvert smitte over på eieetterspørselen. Vi venter ikke at innvandringen vil komme tilbake til gamle høyder, men at den vil ta seg opp fra de veldig lave nivåene under pandemien, er sannsynlig. På den andre siden vil barnefamilier fortsette å flytte fra Oslo til nabokommunene – det er ikke tegn til at tilbudet av eneboliger og småhus i Oslo vil øke nok til å senke prisnivået tilstrekkelig.
Igangsettingstillatelser til nye boliger i Oslo steg med rundt 10 % i løpet av årets tre første kvartaler, sammenlignet med samme periode i 2020. Deretter har oktober og november vist svakere utvikling, men vi tror det kan snu igjen på nyåret. Igangsettingen i Oslo vil etter hvert nærme seg boligbehovet, mens det allerede bygges mer enn den demografiske utviklingen tilsier mange andre steder. Vi venter derfor nedgang i boligbyggingen nasjonalt i 2022. Veksten i byggekostnadene bidrar også til dette. Sterk vekst i råvare- og energipriser, i kombinasjon med flaskehalser i globale verdikjeder, har gjort byggematerialer dyrere i 2021. Byggekostnadene for eneboliger, småhus og fritidsboliger av tre har steget spesielt mye. Prisene på nybygg har økt, og salget av nye boliger har bremset.
Ingen prognoser uten forbehold eller alternative scenarioer. Dersom omikron-varianten fører til ny langvarig nedstenging og brems i den økonomiske veksten, vil varslede renteøkninger kunne bli utsatt. Når mulighetene til å konsumere tjenester og reise utenlands innskrenkes (som i 2020 og første halvdel av 2021), kan det bidra til økt etterspørsel i bolig- og hyttemarkedet. Bruktboligprisene vil da kunne stige noe mer enn de 3 % som vi i utgangspunktet venter for 2022, men neppe mye mer.
En eventuell etterspørselsøkning vil neppe bli like sterk som i første fase av pandemien, fordi mange allerede har realisert bolig- og hyttekjøpsplaner. Vi runder nå av tredje året på rad med et rekordhøyt antall bruktboligomsetninger, samtidig som befolkningsveksten har avtatt. Det er grenser for hvor ofte en husholdning ønsker å flytte på seg, og i våre spørreundersøkelser svarer en femtedel at de har fremskyndet et planlagt bytte av bolig under pandemien. Noe av potensialet for etterspørselsvekst er dermed tatt ut. Vi tror derfor at det er lite sannsynlig med en ny runde med eksplosiv boligprisvekst i 2022. Selv ikke i et scenario uten flere renteøkninger.
